Immobilien als Geldanlage in der Schweiz: Lohnt sich der Einstieg 2025 noch?

Geschätzte Lesedauer: 18 Minuten

Einleitung

Stellen Sie sich vor, Sie stehen vor der Entscheidung: Soll ich mein Geld in Aktien, ETFs oder doch lieber in Immobilien anlegen? Viele Schweizerinnen und Schweizer beschäftigen sich genau mit dieser Frage. Immobilien gelten seit Jahrzehnten als eine der stabilsten und sichersten Anlageformen – doch die Preise sind hoch, die Zinsen gestiegen und die Nachfrage nach Wohnraum bleibt ungebrochen. Lohnt sich ein Einstieg 2025 noch, oder ist der Zug bereits abgefahren?

Zusammenfassung

Immobilien als Geldanlage bieten in der Schweiz weiterhin Chancen, insbesondere wegen des stabilen Marktes und der hohen Nachfrage nach Wohnraum. Gleichzeitig sind die Risiken durch steigende Hypothekarzinsen, strenge Regulierung und hohe Einstiegskosten nicht zu unterschätzen. Ob sich ein Einstieg lohnt, hängt stark von Standort, Finanzierung und Anlagestrategie ab.

Warum Immobilien in der Schweiz als Geldanlage so beliebt sind

Historische Wertentwicklung und Stabilität

Die Schweizer Immobilienpreise sind über Jahrzehnte kontinuierlich gestiegen. Selbst in Krisenzeiten zeigte sich der Markt widerstandsfähig. Besonders Ballungsräume wie Zürich, Basel oder Genf gelten als sichere Häfen für Investoren.

Immobilien als Inflationsschutz

Während die Inflation Kaufkraft mindert, bleiben Immobilienwerte langfristig stabil oder steigen sogar. Mieteinnahmen können zudem regelmässig an das Marktumfeld angepasst werden.

Chancen einer Immobilieninvestition 2025

Mietrenditen und Nachfrage nach Wohnraum

Die Schweiz hat eine anhaltend hohe Nachfrage nach Mietwohnungen – insbesondere in städtischen Gebieten. Dies sichert Investoren stabile Einnahmen. In Zürich oder Zug sind Mietrenditen zwar niedriger (ca. 2–3 %), dafür aber besonders sicher. In mittelgrossen Städten wie Thun oder St. Gallen liegen sie oft bei 3–4 %.

Steuerliche Vorteile für Immobilienbesitzer

Hypothekarzinsen können steuerlich abgesetzt werden, ebenso Unterhaltskosten. Zudem können Investoren vom Eigenmietwertsystem profitieren.

Diversifikation im Portfolio

Immobilien dienen als stabiler Baustein in einem diversifizierten Portfolio. Wer bereits in Aktien oder Fonds investiert ist, kann mit Immobilien Schwankungen ausgleichen.

Risiken und Herausforderungen

Hohe Einstiegskosten und Hypothekenzinsen

Eine Eigentumswohnung in Zürich kostet im Schnitt über 1 Mio. CHF. Mit steigenden Hypothekarzinsen (2025: durchschnittlich ca. 2,1 % für 10 Jahre) ist die Finanzierung für viele Anleger eine Hürde.

Leerstandsrisiko und Standortwahl

Während städtische Regionen nahezu keine Leerstände kennen, ist das Risiko in ländlichen Gebieten höher. Ein falscher Standort kann die Rendite deutlich schmälern.

Regulatorische Vorgaben in der Schweiz

Die Schweiz kennt strenge Vorschriften für Immobilienkäufe, insbesondere für ausländische Investoren (Lex Koller). Auch Mietrecht und Bauvorschriften sind für Investoren entscheidend.

Vergleich: Direktkauf vs. Immobilienfonds

Vorteile und Nachteile des Direktkaufs

Vorteile:

• Volle Kontrolle über die Immobilie
• Möglichkeit der Eigenbewirtschaftung
• Langfristiger Wertzuwachs

Nachteile:

• Hohe Einstiegskosten
• Verwaltungsaufwand
• Abhängigkeit vom Standort

Vorteile und Nachteile von Immobilienfonds (REITs, Fonds)

Vorteile:

• Einstieg schon ab kleinen Beträgen möglich
• Professionelles Management
• Risikostreuung

Nachteile:

• Geringere Rendite als Direktinvestment
• Weniger Kontrolle
• Börsenabhängigkeit

Praxisbeispiele & Rechenbeispiele

Rendite einer Eigentumswohnung in Zürich

• Kaufpreis: 1’000’000 CHF
• Eigenkapital: 200’000 CHF
• Hypothek: 800’000 CHF zu 2,1 % = 16’800 CHF Zins/Jahr
• Nettomieteinnahmen: 30’000 CHF/Jahr
• Rendite auf Eigenkapital: ca. 6,6 %

Vergleich kleinerer Städte (z. B. Aarau, St. Gallen, Thun)

• Kaufpreis: 600’000 CHF
• Eigenkapital: 120’000 CHF
• Hypothek: 480’000 CHF zu 2,1 % = 10’080 CHF Zins/Jahr
• Nettomieteinnahmen: 24’000 CHF/Jahr
• Rendite auf Eigenkapital: ca. 11,6 %

➡️ Fazit: Kleinere Städte bieten oft höhere Renditen, während Metropolen mehr Sicherheit bieten.

Kantonale Unterschiede bei Immobilienpreisen & Renditen 2025

Interpretation für Anleger

• Top-Sicherheit, aber tiefe Rendite: Zürich, Genf und Zug bieten extrem stabile Märkte, jedoch mit geringen Renditen. Ideal für sicherheitsorientierte Anleger.
• Solider Mittelweg: Bern, Luzern und Basel-Stadt verbinden moderate Kaufpreise mit stabiler Nachfrage.
• Höhere Renditen möglich: In Kantonen wie St. Gallen, Thurgau oder Aargau liegen die Brutto-Renditen oft über 3,5 %. Hier finden Anleger mehr Chancen, müssen aber Leerstandsrisiken beachten.

FAQ: Immobilien als Geldanlage in der Schweiz

1. Lohnt sich Immobilienkauf auch mit wenig Eigenkapital?
Ja, aber Banken verlangen meist mindestens 20 % Eigenkapital. Ohne Rücklagen steigt das Risiko.

2. Welche Standorte sind 2025 attraktiv?
Neben Zürich, Basel und Genf rücken auch Regionen wie Winterthur, Luzern und St. Gallen in den Fokus.

3. Wie hoch sind die Nebenkosten beim Kauf?
Notar, Grundbuch und Handänderungssteuer betragen je nach Kanton ca. 2–3 % des Kaufpreises.

4. Sind Immobilienfonds eine Alternative zum Direktkauf?
Ja, sie sind besonders für Kleinanleger interessant, die keine hohen Einstiegskosten stemmen können.

Fazit

Immobilien bleiben auch 2025 eine attraktive Anlageform in der Schweiz. Der Markt ist stabil, die Nachfrage nach Wohnraum ungebrochen. Wer jedoch investieren möchte, sollte Standort, Finanzierung und Strategie sorgfältig prüfen. Für Anleger mit kleinerem Budget sind Immobilienfonds oder Crowdinvesting eine gute Alternative.

Dieser Inhalt dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung.

Quellen

• Bundesamt für Statistik (bfs.admin.ch)
• FINMA – Schweizer Finanzmarktaufsicht
• Comparis Immobilienrechner
• Immobilien Schweiz Marktberichte UBS