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Inhaltsverzeichnis
- Einleitung
- Zusammenfassung
- Was ist der Eigenmietwert?
- Ursprung und Zweck des Eigenmietwerts in der Schweiz
- Kritikpunkte und Reformdiskussion
- Das Referendum am 28. September 2025
- Warum wird abgestimmt?
- Die wichtigsten Inhalte der Vorlage
- Folgen eines Ja
- Auswirkungen für Hausbesitzer
- Konsequenzen für Mieter
- Finanzielle Folgen für Bund, Kantone und Gemeinden
- Folgen eines Nein
- Weiterbestehen der heutigen Regelung
- Vorteile für den Staatshaushalt
- Nachteile für Eigentümer
- Wer profitiert vom Ja, wer vom Nein?
- Aktuelle Umfrage-Ergebnisse (national)
- 📊 Kantonaler Vergleich: Auswirkungen des Eigenmietwert-Referendums 2025
- Kantonale Unterschiede – Interpretation
- FAQ zum Referendum Eigenmietwert 2025
- Fazit
- Quellen
Einleitung
Am 28. September 2025 stimmt die Schweizer Bevölkerung über ein zentrales steuerpolitisches Thema ab: die Zukunft des Eigenmietwerts. Seit Jahrzehnten sorgt dieser fiktive Einkommensteil, den Hausbesitzer in der Schweiz versteuern müssen, für Diskussionen. Kritiker halten ihn für unfair und veraltet, Befürworter für notwendig zur steuerlichen Gleichbehandlung von Mietern und Eigentümern.
Die Abstimmung hat grosse Auswirkungen – nicht nur für Eigenheimbesitzer, sondern auch für Mieter, den Staatshaushalt und die gesamte Steuerpolitik in der Schweiz. In diesem Artikel erklären wir detailliert:
👉 Was der Eigenmietwert ist
👉 Warum das Referendum 2025 stattfindet
👉 Welche Folgen ein Ja oder ein Nein hätte
👉 Wer profitiert und wer Nachteile trägt
Zusammenfassung
- Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Hausbesitzer versteuern müssen, auch wenn sie in der eigenen Immobilie wohnen.
- Am 28. September 2025 wird darüber abgestimmt, ob dieses System abgeschafft oder beibehalten werden soll.
- Ein Ja bedeutet: Der Eigenmietwert fällt weg, Hypothekarabzüge und Renovationskosten sind steuerlich nicht mehr abziehbar.
- Ein Nein bedeutet: Alles bleibt wie bisher, Hausbesitzer zahlen weiter Steuern auf den Eigenmietwert, dürfen aber Hypothekarzinsen abziehen.
- Die Auswirkungen sind je nach Kanton und individueller Situation sehr unterschiedlich.
Was ist der Eigenmietwert?
Ursprung und Zweck des Eigenmietwerts in der Schweiz
Der Eigenmietwert wurde vor Jahrzehnten eingeführt, um eine steuerliche Gleichbehandlung zwischen Mietern und Eigentümern zu schaffen.
- Mieter zahlen ihre Miete mit bereits versteuertem Einkommen.
- Eigentümer wohnen „gratis“ im eigenen Haus und hätten dadurch einen Vorteil.
Der Staat rechnet daher den Eigentümern ein fiktives Einkommen an – den Eigenmietwert. Dieser wird geschätzt, meist 60–70 % der Marktmiete, und muss versteuert werden.
Kritikpunkte und Reformdiskussion
- Unfair für schuldenfreie Eigentümer: Wer sein Haus abbezahlt hat, zahlt Steuern für einen theoretischen Nutzen, ohne gleichzeitig noch Hypothekarabzüge geltend machen zu können.
- Komplexität: Berechnung und Bewertung sind kompliziert und führen oft zu Streitigkeiten.
- Verzerrte Anreize: Das System belohnt hohe Verschuldung, da Hypothekarzinsen abziehbar sind.
Das Referendum am 28. September 2025
Warum wird abgestimmt?
Seit Jahren wird über eine Reform gestritten. Nach mehreren gescheiterten Vorstössen hat das Parlament 2024 ein neues Gesetz verabschiedet. Gegner sammelten das Referendum – deshalb kommt es nun zur Volksabstimmung.
Die wichtigsten Inhalte der Vorlage
- Abschaffung des Eigenmietwerts für den Hauptwohnsitz.
- Wegfall der Hypothekarzinsabzüge (nur noch beschränkt möglich bei Vermietung).
- Wegfall steuerlicher Abzüge für Unterhalt und Renovation beim Eigenheim.
Folgen eines Ja
Auswirkungen für Hausbesitzer
- Keine Eigenmietwert-Steuer mehr: Schuldenfreie Hausbesitzer zahlen weniger Steuern.
- Weniger Abzugsmöglichkeiten: Hypothekarzinsen und Renovationen sind nicht mehr abziehbar.
- Vorteil für ältere Eigentümer mit abbezahltem Haus, Nachteil für junge Familien mit hohen Hypotheken.
Konsequenzen für Mieter
- Für Mieter ändert sich direkt nichts.
- Indirekt könnten Vermieter weniger Anreiz haben, ihre Immobilien zu renovieren, da Abzüge entfallen.
Finanzielle Folgen für Bund, Kantone und Gemeinden
- Staatseinnahmen sinken, da der Eigenmietwert wegfällt.
- Gleichzeitig steigen Einnahmen durch weniger Abzugsmöglichkeiten.
- Der Nettoeffekt hängt stark von der regionalen Situation ab.
Folgen eines Nein
Weiterbestehen der heutigen Regelung
- Hausbesitzer zahlen weiterhin Steuern auf den Eigenmietwert.
- Hypothekarzinsen und Renovationen bleiben abziehbar.
Vorteile für den Staatshaushalt
- Keine Veränderungen im Steuersystem.
- Staat behält eine stabile Einnahmequelle.
Nachteile für Eigentümer
- Schuldenfreie Eigentümer fühlen sich weiterhin benachteiligt.
- Hohe Komplexität und Streitanfälligkeit bleiben bestehen.
Wer profitiert vom Ja, wer vom Nein?
| Gruppe | Vorteil bei Ja | Vorteil bei Nein |
|---|---|---|
| Junge Familien mit Hypothek | ❌ Weniger Abzüge, höhere Steuerlast | ✅ Hypothekarzinsen bleiben abziehbar |
| Schuldenfreie Eigentümer | ✅ Keine Eigenmietwert-Steuer mehr | ❌ Weiterhin steuerlich benachteiligt |
| Mieter | ⚖️ Neutral, indirekte Effekte möglich | ⚖️ Neutral |
| Staatshaushalt | ⚖️ Unklar – weniger Einnahmen, aber auch weniger Abzüge | ✅ Stabile Einnahmen |
Aktuelle Umfrage-Ergebnisse (national)
- SRG/GFS Bern Umfrage:
58 % Ja, 33 % Nein, Rest unentschieden.
Link zum Umfrage SRF Analyse - 20 Minuten / Tamedia (Leewas):
65 % Ja, 30 % Nein.
Link zum Umfrage - YouGov-Schweiz (Watson):
Vorlage gilt als „auf der Kippe“, Befürworter verlieren an Zustimmung.
Link zum Umfrage Watson
👉 Fazit: Mehrheit für Ja, aber Tendenz unsicher und kantonal sehr unterschiedlich.
📊 Kantonaler Vergleich: Auswirkungen des Eigenmietwert-Referendums 2025
| Kanton | Steuerbelastung bei Ja (Abschaffung Eigenmietwert) | Steuerbelastung bei Nein (Status quo) | Wer profitiert? |
|---|---|---|---|
| Zürich | Starke Entlastung für schuldenfreie Eigentümer, da Eigenmietwert hoch bewertet ist. | Eigentümer zahlen weiterhin hohe Eigenmietwert-Steuern, Hypothekarabzüge bleiben möglich. | Ja: v. a. ältere Hausbesitzer |
| Zug | Weniger spürbare Entlastung, da tiefe Steuersätze. | Kaum Veränderung, da Steuerlast generell gering ist. | Neutral |
| Bern | Grosse Entlastung für ländliche Gebiete, viele Eigenheime sind schuldenfrei. | Abzüge bleiben attraktiv für Hypothekarschulden. | Ja: ältere Eigentümer, Nein: junge Familien |
| Waadt (Vaud) | Entlastung in Städten wie Lausanne, aber viele mit Hypotheken verlieren Abzugsmöglichkeiten. | Status quo bleibt attraktiv für stark verschuldete Haushalte. | Gemischt |
| Tessin | Starke Unterschiede zwischen Stadt und Land. Eigenmietwert hoch angesetzt in Lugano. | Abzüge weiterhin möglich, komplexe Steuerlast bleibt. | Ja: schuldenfreie Eigentümer |
| Genf | Eigentümer mit hohen Einkommen profitieren bei Ja. | Mieter profitieren indirekt nicht. | Ja: wohlhabende Eigentümer |
| Wallis | Viele schuldenfreie Häuser, starkes Ja-Szenario. | Bei Nein weiterhin hohe Belastung für ältere Generation. | Ja |
| Graubünden | Ferienwohnungen stark betroffen, bei Ja keine Eigenmietwert-Steuern mehr. | Bei Nein bleibt Steuerlast auf Ferienwohnungen hoch. | Ja: Zweitwohnungsbesitzer |
| Aargau | Mittlere Effekte, stark abhängig vom Hypothekarstand. | Status quo bevorzugt verschuldete Haushalte. | Gemischt |
| St. Gallen | Breite Bevölkerung betroffen, vor allem in Agglomerationen. | Bei Nein viele weiterhin steuerlich belastet. | Ja leicht vorteilhaft |
Kantonale Unterschiede – Interpretation
- Städtische Kantone (Zürich, Genf, Lausanne) → Hoher Eigenmietwert = stark spürbare Entlastung bei Ja.
- Steuergünstige Kantone (Zug, Schwyz) → Kaum Unterschied, da Steuerlast generell tief.
- Ländliche Kantone (Bern, Wallis, Graubünden) → Viele schuldenfreie Häuser, daher grosser Vorteil bei Ja.
FAQ zum Referendum Eigenmietwert 2025
Müssen Vermieter weiterhin den Eigenmietwert versteuern?
Nein, die Reform betrifft nur den Hauptwohnsitz. Vermietete Immobilien bleiben steuerpflichtig.
Können Renovationen nach einem Ja noch abgezogen werden?
Nein, Abzüge für Unterhalt und Renovationen entfallen.
Gilt die Reform auch für Ferienwohnungen?
Ja, auch dort würde der Eigenmietwert wegfallen.
Fazit
Das Referendum am 28. September 2025 zum Eigenmietwert ist von grosser Bedeutung:
- Ein Ja begünstigt schuldenfreie Eigentümer, benachteiligt jedoch stark verschuldete Haushalte.
- Ein Nein bewahrt den Status quo, hält aber auch die Ungleichheit im System aufrecht.
Wer profitiert, hängt stark von der individuellen Situation ab: Alter, Hypothek, Wohnort und Einkommen sind entscheidend.
„Dieser Inhalt dient ausschliesslich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung.“
Quellen
- Bundesamt für Statistik (BFS)
- Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV)
- Parlament.ch – Dossier Eigenmietwert-Reform
- Comparis – Eigenmietwert-Rechner
- SRF – Umfrage zur Eigenmietwert-Abstimmung
- 20 Minuten – Tamedia-Umfrage
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