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Inhaltsverzeichnis
- Einleitung
- Zusammenfassung
- Hintergrund: Was ist der Eigenmietwert?
- Ursprung und Zweck der Regelung
- Kritikpunkte am Eigenmietwert
- Die Abstimmung 2025: Deutliches Ja zur Abschaffung
- Ergebnis und politische Hintergründe
- Ab wann gilt die Abschaffung?
- Folgen für Haus- und Wohnungseigentümer
- Auswirkungen auf die Steuerbelastung
- Änderungen bei Hypothekarzinsen und Schuldzinsenabzug
- Wegfall von Unterhaltsabzügen
- Auswirkungen auf Mieter
- Indirekte Folgen für den Mietmarkt
- Unterschiede zwischen den Kantonen
- Steuererleichterungen und regionale Unterschiede
- Gewinner und Verlierer der Reform
- Eigentümer mit Hypotheken
- Eigentümer ohne Hypotheken
- Praxisbeispiele: Steuerlast vor und nach der Reform
- FAQ
- Muss ich für 2025 noch Eigenmietwert versteuern?
- Können Unterhaltskosten weiterhin abgezogen werden?
- Wie wirkt sich die Abschaffung auf Neubauten aus?
- Fazit
- Quellen
Einleitung
Die Schweizer Stimmbevölkerung hat 2025 ein deutliches Ja zur Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. Für Haus- und Wohnungseigentümer bedeutet dies eine der grössten Steuerreformen der letzten Jahrzehnte. Doch was genau ändert sich, wer profitiert, und wer muss sich auf höhere Belastungen einstellen?
Zusammenfassung
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts fällt künftig die fiktive Versteuerung des selbstbewohnten Wohneigentums weg. Gleichzeitig verschwinden aber auch wichtige Abzugsmöglichkeiten, etwa für Hypothekar- und Unterhaltskosten. Eigentümer ohne Hypotheken gewinnen, stark verschuldete Haushalte könnten verlieren. Mieter sind indirekt betroffen, da die Reform Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben kann.
Hintergrund: Was ist der Eigenmietwert?
Ursprung und Zweck der Regelung
Der Eigenmietwert wurde in der Schweiz eingeführt, um Eigentümer und Mieter steuerlich gleichzustellen. Eigentümer mussten ein fiktives Einkommen versteuern – so, als ob sie ihre eigene Wohnung an sich selbst vermieten würden.
Kritikpunkte am Eigenmietwert
Die Regelung war seit Jahren umstritten. Kritiker sahen darin eine „Bestrafung“ für Wohneigentümer. Zudem wurde der Eigenmietwert als kompliziert und ungerecht empfunden, weil er kantonal unterschiedlich hoch angesetzt war.
Die Abstimmung 2025: Deutliches Ja zur Abschaffung
Ergebnis und politische Hintergründe
Bei der Abstimmung im Jahr 2025 stimmte eine klare Mehrheit für die Abschaffung. Unterstützt wurde die Vorlage vor allem von Hauseigentümerverbänden und bürgerlichen Parteien.
Ab wann gilt die Abschaffung?
Die neue Regelung tritt ab Steuerjahr 2026 in Kraft. Für die Steuererklärung 2025 gilt der Eigenmietwert letztmals.
Folgen für Haus- und Wohnungseigentümer
Auswirkungen auf die Steuerbelastung
Ohne Eigenmietwert sinkt die steuerbare Bemessungsgrundlage. Das bedeutet weniger Einkommensteuer für viele Eigentümer, insbesondere für jene ohne Hypothek.
Änderungen bei Hypothekarzinsen und Schuldzinsenabzug
Der bisherige Schuldzinsenabzug entfällt. Eigentümer mit hohen Hypothekarschulden können diese nicht mehr steuerlich geltend machen.
Wegfall von Unterhaltsabzügen
Auch Abzüge für Renovationen und Unterhalt entfallen. Nur noch energetische Sanierungen können teilweise berücksichtigt werden, sofern Kantone dies zulassen.
Auswirkungen auf Mieter
Indirekte Folgen für den Mietmarkt
Mieter zahlen weiterhin keine Eigenmietwert-Steuern. Indirekt kann die Reform jedoch zu Veränderungen am Immobilienmarkt führen, etwa zu steigender Nachfrage nach Eigentum und damit höheren Kaufpreisen.
Unterschiede zwischen den Kantonen
Steuererleichterungen und regionale Unterschiede
Die Steuerlast fällt je nach Kanton unterschiedlich stark. Eigentümer in Kantonen mit bisher hohem Eigenmietwert (z. B. Genf, Tessin) profitieren stärker als solche in Kantonen mit tiefem Eigenmietwert.
Gewinner und Verlierer der Reform
Eigentümer mit Hypotheken
Verlierer könnten Haushalte mit hohen Hypotheken sein, da sie die Schuldzinsen nicht mehr abziehen können.
Eigentümer ohne Hypotheken
Gewinner sind Eigentümer, die ihre Liegenschaft weitgehend schuldenfrei besitzen. Sie profitieren von der wegfallenden Steuer, ohne Abzüge zu verlieren.
Praxisbeispiele: Steuerlast vor und nach der Reform
| Haushalt | Vor der Reform (2025) | Nach der Reform (2026) | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Familie mit Haus (Hypothek CHF 600’000) | Eigenmietwert CHF 15’000 – Schuldzinsabzug CHF 12’000 → Steuerbare Mehrbelastung CHF 3’000 | Kein Eigenmietwert, kein Abzug → Null | -CHF 3’000 Steuerlast |
| Pensioniertes Ehepaar ohne Hypothek | Eigenmietwert CHF 20’000 | Null | -CHF 20’000 Steuerlast |
| Eigentümer mit Renovationen CHF 30’000 | Eigenmietwert CHF 18’000 – Abzug CHF 30’000 → Netto -CHF 12’000 | Kein Eigenmietwert, kein Abzug → Null | Steuerlast steigt |
FAQ
Muss ich für 2025 noch Eigenmietwert versteuern?
Ja. Der Eigenmietwert wird letztmals für die Steuerperiode 2025 erhoben.
Können Unterhaltskosten weiterhin abgezogen werden?
Nein, der allgemeine Unterhaltsabzug entfällt. Nur ausgewählte energetische Sanierungen könnten in einzelnen Kantonen noch abziehbar bleiben.
Wie wirkt sich die Abschaffung auf Neubauten aus?
Für Neubauten entfällt künftig die Pflicht, einen Eigenmietwert anzusetzen. Die Steuerbelastung sinkt entsprechend.
Fazit
Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist ein historischer Schritt in der Schweizer Steuerpolitik. Gewinner sind schuldenfreie Eigentümer, Verlierer möglicherweise Haushalte mit hohen Hypotheken oder grossen Unterhaltskosten. Mieter bleiben weitgehend unberührt, doch die Reform könnte mittelbar die Immobilienpreise beeinflussen.
„Dieser Inhalt dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung.“
Quellen
- Bundesamt für Statistik (BFS)
- Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV)
- Comparis.ch: Ratgeber Steuern
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